서울 집 살 때 필독! 토허제 자금조달계획서 한 번에 통과하는 법

🏠 서울 전지역 토지거래허가구역!

주택자금조달계획서 작성법 A to Z (2025 초최신·서울 기준)

2025년부터 서울 전 지역 토지거래허가구역(토허제)가 적용되면서
집을 살 때 ‘자금조달계획서 작성’이 사실상 100% 필수가 되었습니다.
특히 토허제는 자금 출처 심사가 훨씬 까다롭기 때문에,
서울 아파트·빌라·연립 매수 예정자라면 꼭 알아야 할 A to Z를 완벽 정리했습니다.

1. 왜 서울 전 지역이 토허제가 되었을까?

서울 부동산 과열 + 투기 수요 차단 목적.
따라서 매수 단계부터 ‘자금 출처 확인 + 실제 거주 의무 + 목적 외 사용 금지’가 강하게 적용됩니다.

2. 서울 토허제 → 자금조달계획서 “완전 의무화”

📌 서울은 금액 상관없이 무조건 제출
•1억·3억·5억짜리여도 제출
•빌라·아파트·오피스텔(주거용) 모두 동일

📌 증빙서류도 사실상 필수 수준
토허제는 ‘허가 심사’ 단계가 있으므로,
일반 규제 지역보다 증빙 제출 요구가 훨씬 많음.

3. 토허제용 자금조달계획서, 무엇이 달라졌나?

✔️ ① ‘거짓 또는 고의 누락’ → 허가 반려

일반 자조서보다 훨씬 리스크 큼.

✔️ ② 자금 출처 “전부 증빙 가능해야 함”

예금, 증여, 코인, 부모 지원금까지 모두 증빙필요 가능.

✔️ ③ 가족 차용은 거의 100% ‘증여’ 의심

이자율 + 차용증 + 입출금 패턴 명확해야 통과.

✔️ ④ 소득 대비 너무 과도한 매수 → 추가 소명 요구

연소득 4천인데 12억 아파트?
100% 소명·전화 문의 옴.

✔️ ⑤ 계약만 하면 끝? → NO

‘허가 승인’까지 거래 자체가 완료되지 않음.

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4. 서울 토허제 자금조달계획서 구성 항목

기본은 동일하지만 심사 수준이 훨씬 강화됨.
1. 총 매매대금
2. 자기자금(본인자금)
3. 차입금(대출)
4. 증여·상속
5. 부대비용
6. 실거주 계획 (토허제 핵심)
7. 사용 목적 명시 (임대 목적 금지)

✍️ 5. 항목별 작성법 (토허제 버전) + 예시

✔️ 5-1. 총 매매대금

그대로 매매계약서 기준.

✔️ 5-2. 자기자금(예금·적금·현금)

토허제에서는 예금잔고증명 거의 필수
→ 최근 3개월 거래 내역 요구 가능성 높음.

예)
예금 1억 5천
적금 2천
보험해약환급금 700만

✔️ 5-3. 대출(차입금)

토허제는 대출 가능성도 심사합니다.
📌 은행 대출: 가능
📌 사금융: 허가 반려 위험
📌 가족 차용: 대부분 증여 의심 → 철저히 준비


✔️ 5-4. 증여·상속

토허제에서는 증여가 가장 민감한 영역.
•증여계약서 필수
•송금 내역 필수
•5,000만 원 초과 → 증여세 검토 요청 가능

예)
부모 증여 8천만 원 (증여계약서 있음)


✔️ 5-5. 부대비용
취득세 + 중개 보수 + 법무사비 + 잔금 관련 비용


🧩 5-6. 실거주 계획(토허제 핵심)

→ “왜 이 집을 사는지?” 명확히 적어야 허가 승인됨.

✔️ 직장 접근성
✔️ 자녀 학교 문제
✔️ 기존 거주지 협소/노후
✔️ 본인 실거주 필요성

예시 문구
“현재 거주 중인 전세 계약 만료 예정이며, 직장(용산구)과 자녀 학교(강남구) 접근성 개선을 위해 해당 주택에 실거주할 계획입니다.”



🧩 5-7. 임대 목적 금지 안내

토허제 기간에는 임대·전월세 놓기 불가.
심사 과정에서 목적을 임대라고 기재하면 허가 반려.

6. 실전 예시 (서울 토허제 버전)

🏠 매매가: 5억 5천
•자기자금 2억 1천
•은행 대출 2억 5천
•부모 증여 7천
•부대비용 700만
•실거주 목적: 직장 접근성 개선

⚠️ 7. 토허제에서 가장 많이 걸리는 것 TOP 5

① 갑작스러운 계좌 입금
→ “부모가 그냥 넣어준 돈” → 100% 의심

② 증여인데 차용으로 작성
→ 거의 걸림. 반려 가능성 큼.

③ 실거주 증빙 부실
→ 출퇴근 시간, 자녀 학교, 기존 주택 상황 등 논리 있어야 함.

④ 대출 금액 과다
→ 실제 상환 가능성 검토됨.

⑤ 코인·주식 매도금 증빙 누락
계좌이체 흐름까지 요청 가능.

🔍 8. 서울 토허제 자금조달계획서 제출 프로세스

1. 매매계약
2. 자금조달계획서 작성
3. 증빙서류 제출
4. 허가 심사 (10~15일)
5. 허가 승인 → 잔금 가능
6. 등기
※ 허가 반려 나오면 거래 자체가 무효

9. 체크리스트 (토허제 전용)

☑ 예금잔고증명 준비
☑ 최근 3개월 거래내역
☑ 증여계약서
☑ 차용증 + 이자율 표기
☑ 소득금액증명
☑ 실거주 사유 명확히 작성