🏢 노후자금으로 오피스텔, 괜찮을까?

“월세는 들어오는데, 자산은 줄어들고 있다면 그건 진짜 수익일까?”

1️⃣ 오피스텔, 한때는 ‘안정적인 투자’의 대명사

한동안 오피스텔은 “퇴직 후 월세 수입용 투자”로 각광받았습니다.
실제 2010년대 초반에는 월세 수익률이 연 6~8% 수준까지 나왔고,
소액으로 시작할 수 있다는 점에서 4050세대에게 큰 인기를 얻었죠.

하지만 2020년대 중반 현재, 오피스텔 시장은 완전히 달라졌습니다.
임대 수익률은 떨어지고, 유지비와 세금 부담은 커졌습니다.
특히 금리 인상과 공급 과잉이 겹치면서
“노후자금으로 오피스텔을 사도 될까?”라는 질문이 많아졌습니다.

2️⃣ 노후자금으로 오피스텔 투자가 위험한 이유

첫째, 수익률이 예전만큼 높지 않다는 점입니다.
현재 서울 주요 지역 오피스텔의 평균 월세 수익률은 약 3~4% 수준입니다.
여기에 취득세, 재산세, 중개수수료, 관리비를 고려하면
실제 순수익률은 2%대에 불과합니다.

둘째, 공실 리스크입니다.
오피스텔은 입지가 좋아도 주변 신축 공급이 늘면 공실이 생깁니다.
특히 직장인 수요가 줄거나, 원룸형 구조가 많은 곳은
공실이 1~2개월만 발생해도 연간 수익률이 크게 깎입니다.

셋째, 유동성(현금화) 문제입니다.
아파트보다 매매가 어렵고 거래 기간이 길며,
급매를 내면 손실이 커집니다.
퇴직자금처럼 ‘당장 쓸 수도 있는 돈’을 오피스텔에 묶어두는 건
유동성 리스크가 큽니다.

3️⃣ ‘월세 수익’이 진짜 수익이 아닐 수도 있다

많은 투자자들이 “월 100만 원씩 들어오면 괜찮지”라고 생각합니다.
하지만 실제 계산을 해보면 다릅니다.

예를 들어 보증금 1천만 원, 월세 90만 원짜리 오피스텔을
2억 5천만 원에 샀다고 가정해봅시다.
취득세 약 1천만 원, 중개수수료 200만 원,
연간 재산세 80만 원, 관리비 10만 원 × 12개월 = 120만 원,
공실 1개월 발생 시 약 90만 원 손실.

결국 연간 실수익은 약 700만 원 수준,
수익률은 약 2.8% 정도입니다.
은행 예금보다 약간 높은 수준일 뿐,
리스크 대비 효율적이라고 보긴 어렵습니다.

4️⃣ 오피스텔 투자가 적합한 경우는 언제일까?

모든 오피스텔 투자가 나쁜 건 아닙니다.
다만 아래 조건이 충족될 때만 ‘부분 포트폴리오’로 고려할 만합니다.
1. 전체 자산의 20% 이하만 투자할 때
2. 입지(역세권, 직주근접, 대학가 등)가 확실할 때
3. 장기 보유가 아니라 5~7년 내 매도 계획이 있을 때
4. 현금흐름용이 아닌 ‘포트폴리오 분산 목적’일 때

즉, ‘메인 자산’이 아니라 ‘보조 수익원’ 정도로 접근해야 합니다.

5️⃣ 오피스텔의 대안은 없을까?

노후자금 운용에서 오피스텔보다 효율적인 선택지가 있습니다.

① 리츠(REITs)
부동산에 간접 투자하면서 배당을 받을 수 있습니다.
유동성이 높고, 소액 투자 가능하며, 관리비·세금 부담이 없습니다.

② 배당 ETF
부동산 대신 안정적인 기업 배당으로 현금흐름을 만들 수 있습니다.
예: SCHD, SPYD, KODEX 고배당 ETF 등

③ 공공임대펀드 / 부동산 인컴펀드
기관이 운영하는 안정형 펀드로,
직접 소유 없이 임대수익 구조에 참여할 수 있습니다.

이 세 가지는 모두 “유동성 + 안정성 + 분산효과” 를 동시에 제공합니다.

6️⃣ 노후자금 운용의 핵심은 ‘흐름’이다

퇴직 후의 돈은 ‘늘리는 돈’이 아니라 ‘흐르게 해야 하는 돈’입니다.
자산이 묶이면, 그만큼 선택의 자유도 줄어듭니다.
부동산은 현금흐름을 만드는 수단 중 하나일 뿐,
노후자금 전체를 걸기에는 리스크가 너무 큽니다.

💬 돈이 들어오는 구조보다
돈이 묶이지 않는 구조를 만드는 것이 진짜 재테크입니다.



결론

노후자금으로 오피스텔을 사는 건
‘수익형 부동산’이 아니라 ‘관리형 자산’이 되는 경우가 많습니다.
부동산을 직접 소유하지 않아도
리츠, ETF, 인컴펀드 등으로 같은 효과를 낼 수 있습니다.

결국 핵심은
“얼마를 벌었는가”보다
“얼마나 유연하게 운용할 수 있는가”입니다.

자산은 크기가 아니라 흐름의 방향이 중요합니다.
노후자금, 묶지 말고 움직이게 하세요.