전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항 | 전세 사기 예방 7단계

 
 
전세 사기, 이제는 20대만의 문제가 아니고 4050 더 나아가 나이불문 모두에게 안전하지 않습니다. 실제 피해 사례를 보면 나이, 사회경력, 수입 수준과 상관없이 누구나 당할 수 있는 구조라는 점이 더 무섭습니다. 그래서 집을 구할 때는 ‘나는 괜찮겠지’라는 생각을 버리고, 체계적인 체크리스트를 반드시 갖고 있어야 합니다.
 
저도 몇 년 전 전세계약을 준비하면서 너무 무서웠던 경험이 있어서, 그 이후로 집을 볼 때마다 서류부터 먼저 확인하는 습관이 생겼어요. 이 글에서는 제가 실제로 매번 체크하는 방법들만 정리해서, 처음 전세를 알아보시는 분들도 리스크 없이 계약할 수 있도록 구성했습니다.
 
 

1. 왜 전세 사기 구별법이 중요한가

전세 사기는 단순히 ‘운이 나쁜 사람들’의 문제가 아니라, 정보 비대칭 때문에 누구나 노출될 수 있는 구조적 리스크입니다. 좋은 집을 찾는 것도 중요하지만, 결국 등기부나 권리관계 하나만 잘못되면 모든 노력이 무너집니다.
저 역시 처음 전세를 보러 다닐 때는 구조, 채광, 주변 편의성을 먼저 봤는데, 주변에서 실제 피해 사례를 들을수록 서류의 중요성을 더 강하게 느끼게 됐습니다. 그래서 어느 순간부터는 집 구조보다 먼저 등기부, 보증보험 여부, 시세 괴리 여부를 가장 먼저 확인하게 되었어요.
이 글은 전세가 처음인 분들도 그대로 따라 하기만 하면 위험한 집을 피할 수 있도록 구성한 체크리스트입니다.

2. 전세 사기 구별법 핵심 체크 7가지

1) 등기부등본 한 장이면 절반은 걸러진다

등기부등본 확인은 전세계약의 기본 중 기본입니다. 제가 확인하는 핵심 항목은 다음 세 가지입니다.

• 근저당권 금액이 전세금보다 많은지
• 압류·가압류가 있는지
• 임대인 이름과 계약 상대가 동일한지

근저당이 전세금의 60~70%를 넘으면 저는 바로 패스합니다. 아무리 집이 좋아도 이 조건은 무조건 제외합니다.

요약: 등기부등본은 집을 보기 전에 반드시 먼저 확인해야 합니다.

2) 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

전세보증보험이 불가한 집은 이유가 분명하게 있습니다. 저는 보증보험 가능 여부를 가격, 구조보다 먼저 확인합니다.
가입 불가 판단이 나오는 이유는 대부분 아래와 같습니다.

• 근저당 과다
• 불법 구조 변경
• 임대인 체납 이력
• 시세 대비 비정상적으로 높은 전세가

보증보험 가능 여부만 확인해도 절반 이상은 안전하게 걸러낼 수 있습니다.
요약: 보증보험은 전세 사기 방지에 있어 사실상 가장 강력한 장치입니다.

3) 시세보다 지나치게 낮은 가격은 무조건 재확인

전세가가 시세보다 지나치게 낮으면 반드시 이유가 있습니다.
제가 직접 경험한 사례 중 하나는, 매우 예쁜 집인데 전세가만 유독 저렴해서 이유를 확인했더니 집주인의 대출 상환 압박 때문이었습니다.
시세 대비 10~20% 낮은 전세가는 무조건 재검토해야 합니다.
요약: 싸게 나왔다면 ‘왜 싸지?’를 먼저 확인해야 합니다.

4) 임대인과 직접 연락 가능한지 반드시 확인

중개사를 통해서만 소통되고 임대인과 연락이 전혀 되지 않는 집은 저는 계약하지 않습니다. 많은 전세 사기가 가짜 임대인 또는 명의 도용에서 시작되기 때문입니다.
필수 확인 항목은 다음과 같습니다.

• 임대인 본인 확인
• 임대인 신분증 실물 확인
• 임대인과 직접 통화 가능한지

요약: 임대인의 얼굴, 목소리, 신분증. 이 세 가지는 반드시 확인해야 합니다.

5) 건축물대장과 실제 구조의 일치 여부 확인

전세 사기 중 상당수가 ‘불법 구조 변경’에서 비롯됩니다.
특히 다세대주택, 반지하, 필로티 구조에서 자주 발생합니다.
제가 체크하는 항목은 두 가지입니다.

• 건축물대장에 기재된 용도와 실제 구조가 동일한지
• 다세대·다가구·다중주택 구분이 정확한지

용도 불일치가 발견되면 보증보험도 거의 안 되고, 나중에 이사나 매매 때도 문제가 생길 수 있습니다.

요약: 용도 불일치가 있으면 바로 패스하는 것이 맞습니다.

6) 전세가율이 80%를 넘지 않는지 확인

전세가율(전세금/매매가 비율)이 80% 이상이면 깡통전세 위험이 커집니다.
저는 네이버 부동산과 KB시세를 함께 비교해 전세가율 75% 이하를 기본 기준으로 삼습니다.
요약: 전세가율 80% 이상은 고민할 필요 없이 제외합니다.

7) 계약금 송금 전 필수 체크 순서

초보자들이 가장 헷갈리는 부분이 바로 이 부분입니다.
계약금 보내기 전에 아래 순서를 반드시 확인해야 합니다.

1. 잔금일 기준으로 등기부등본 재확인
2. 임대인 신분증과 통장 명의 동일성 확인
3. 전입신고와 확정일자 받기
4. 전세보증보험 가입

이 순서만 지켜도 대부분의 사기를 예방할 수 있습니다.
 

전세 사기 위험 체크표 (정리)

항목확인 포인트위험 신호

 

항목확인	포인트	위험신호
등기부등본	근저당·압류 여부	전세금보다 근저당이 큼
보증보험	가입 가능 여부	‘가입 불가’ 표시
시세 비교	동일 조건 시세 대비	지나치게 낮은 전세가
임대인 확인	본인 여부·직접 연락	대리인만 등장
건축물대장	구조·용도 일치	무단 개조
전세가율	매매 대비 전세 비율	80% 이상

3. 요약 및 마무리

오늘 정리한 전세 사기 구별법은 제가 실제로 집을 구하며 체득한 기준들입니다.

• 등기부 먼저 보기
• 보증보험 가능 여부 체크
• 시세와 지나치게 다른 가격은 재확인
• 임대인 실물·직접 연락 검증
• 전입신고·확정일자·보증보험 순서 지키기

전세는 많은 분들의 전 재산이 들어가는 중요한 계약입니다.
조금이라도 마음에 걸리는 요소가 있다면 그 집은 과감하게 넘기는 것이 오히려 안전하고 현명한 선택이었습니다.
저 역시 이 기준 덕분에 여러 위험한 집들을 피해갈 수 있었습니다.

4. Q&A

Q. 보증보험 가입이 안 되면 무조건 위험한 건가요?
A. 반드시 위험한 것은 아니지만, 경험상 리스크가 크게 증가하기 때문에 저는 바로 제외합니다.
Q. 중개사가 임대인을 대신한다고 하면 괜찮은가요?
A. 비추천합니다. 임대인 실물 확인은 전세계약에서 빠질 수 없는 핵심 절차입니다.
Q. 근저당이 조금 있어도 괜찮나요?
A. 전세금보다 훨씬 낮다면 괜찮습니다. 다만 잔금일까지 등기부를 꼭 다시 확인해야 합니다.
Q. 전세가율은 어디서 확인하나요?
A. 네이버 부동산, KB시세 두 곳을 함께 비교하는 것을 권합니다.
Q. 계약금은 언제 보내는 것이 가장 안전할까요?
A. 임대인 본인 확인 후, 등기부 재확인까지 완료된 직후가 가장 안전합니다.
 
 
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